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提问：雕叔你好。自己打算在成都买房，目前工资不能到预计月供的两倍，平常开销又大,怎么才能有合格的银行流水去贷款，想贷70万左右，但是自己目前才毕业一年，怎么操作可以多贷点款！

回答：毕业刚工作流水不够，可以吧父母作为共同还款人，加上父母的流水一起，如果是买二手房还可以做高评，多贷款，降低首付款。

(资料图)

提问：新人首问，雕叔您好！本人未婚，在郫都一套房子住。目前手中50+万，想买一套纯投资，新盘二手都可。您这边有什么推荐的地块吗。总觉得二手房升值潜力没有新雕叔，但目前觉得比较好的地块新盘都很贵，而且户型大，自己资金可能不足。看了您之前给其他朋友回答，关注到成华二仙桥地铁房。这些地块还有我能支付的新盘推荐吗？如果是二手的话，能推荐几个小区吗？自己也去实地看了大丰板块的二手房，但是我在链家上看到的房源感觉你说的这些盘有点贵。问题有点多，麻烦您啦！

回答：你好，买一手还是买二手，最终还是看价格。新盘营造出来的气氛，规划，样板间和升值潜力让你在买入的一瞬间很爽，交房后就变成了二手房，也会每年折旧1% 现在成都能买到的性价比高的新盘，屈指可数。楼市的启动一般有以下几个特征:阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）。

提问：雕叔你好，我在成都，刚需准备买房，手上钱不多，成都最近高价盘越来越多了，也买不起，有些限价刚好够的但是又抢不到，刚需买的话到底主要考虑哪些，第一次买房不懂，请雕叔指点！

回答：你好！感谢赞赏！刚需如何买房上车？取决于以下两点：一、选择匹配自己的入手。二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以自住满足需求以时间换取收益，以时间弥补缺陷，以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！尽量往一二线城市爬！房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：雕叔，中南樾府，保利天汇和川发的价格相差不大，请问从投资来说，哪个后期的增值空间大些呢?为何呢?多谢指点啦!

回答：保利天汇不考虑，距离地铁太远了。中南和川发天府房票要求都不一样，两个都可以买。

提问：雕叔你好！现在有子弹80，夫妻俩都是事业单位，女儿还在读书。锦江社保资格。怕钱放银行会贬值，投资房产可靠吗？投资在成都哪里升值空间更大？买多大面积的将来更好出手？

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：1、未来房产依然是很好的保值资产。虽然房产赚钱效应不如以前，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是最佳的选择。2、对于现在刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。3、存钱收益是跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，长远看不是一种最好的选择。4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。成都长期看好。80w首付预算关注成华二八，锦江板块。面积选择90以上三房，一步到位，未来流动性更好。

提问：雕叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：雕叔你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！

回答：倒挂第一，选筹第二。华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。成都买房应该如何才能够利益最大化！现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。

提问：雕叔你好，我目前在郫县红光镇有一套房(套二，出租，80平，市场价75左右)，郫县龙湖有套房(套三，91平，实际110，市场价150，带入户花园，大阳台，自住)。红光周边有了万科，旁边也有公园房，感觉那个房后面越来越不好卖，现在挂出去卖，打算卖了换一套改善(带花园) 或者学区(折腾不起城里，就打算时代天街读电子科大附中)。郫县新楼盘赠送少，没什么花园房了，最近看了自己现在住的小区龙湖的高层底跃和底跃，带花园，产权114，实得220，14 年装修的，保养的还可以，275万，不晓得值得这样置换不，郫县房价是不是已经到高位了。如果在同小区买了花园跃层，打算过几年卖了现在的自住去时代天街买一套，小孩可以读电子科大附中。我的这种思路会不会太局限了，就在郫县转。感谢你帮我分析分析！

回答：红光套二卖掉没问题。卖了套二之后，买同小区没问题。龙湖这个盘，环境不错，品质也可以，配套也相对成熟，自己住肯定选自己住着舒服的地方，你主要生活的区域就在郫县，这样买是没有错的。自住舒适后，考虑升值问题。对于升值保值来说，你选择的这个龙湖升值潜力肯定不会太大，但相对还是能保值。至于你现在住的房子，未来卖，既然要考虑学区的话，完全可以考虑一套主城区的小户型，因为除开学区的因素以外，这套房子你是不会住的，也就是说你未来是用于增值，这样一来的话，主城区租，也租得起价，卖也更好卖。

提问：雕叔你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出的非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。

提问：雕叔你好，价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：现在市面上很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

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